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点评丨深圳房地产监管意见稿出台:租赁市场纳入监管,整治乱象成

/2019-01-31 14:43

  

  新闻速递

  23日晚间,深圳市人民政府法制办和深圳市规土委同时在官网发布通告,就《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求《意见稿》)》征求社会公众意见。深圳市规土委表示,这是顺应深圳新时期城市建设发展、落实国家发展住房租赁市场政策的需要。

  《意见稿》在制度设计中建立安全生产责任制度,将行业的“年检制度”修改为“年报制度”,并完善房地产行业公共信用信息管理制度。此外重点强化、完善了房地产预售、销售管理以及房屋租赁管理等规定。《意见稿》还明确指出严格禁止的企业各类违法经营行为,旨在肃清房地产市场违法乱象等行为,整顿市场秩序、维护其平稳健康发展。

  一、完善开发经营相关规定,

  销售乱象列入处罚

  在预售制度方面,《意见稿》明确了房地产产业化项目有关工程进度的预售条件应“完成地面以上三分之一层数”,以及企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可;其余预售条件如项目资本金账户余额不低于项目资本金10%、按照经备案的销售价格明码标价销售、商品房项目完成地面以上三分之二层数等要求,都与2010年发布的监管办法发布的要求一致,并未做出更为严苛的规定。

  综观《意见稿》全文条款细则,我们认为在销售过程中出现的一些违法乱象行为成为监管完善的重点。如明确禁止企业“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”;禁止在“商品房销售不予明码标价,或在标价之外加价出售或收取未标明的费用;以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格 ”这两种违法情形,对于未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的,责令停止违法销售行为,并规定了每套处10万元罚款的处罚。

  1、房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,并报价格监督执法部门,且应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

  2、商品房预售应当符合下列条件:已付清地价款,并取得不动产权利证书;取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;七层以下(含本数)的商品房项目已封顶,七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数,但经市房地产产业化主管部门认定的产业化项目已完成地面以上三分之一层数;确定施工进度和竣工交付日期;预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押;项目资本金账户余额不低于项目资本金10%。

  3、在取得商品房预售许可证前,与购房人签订商品房认购书,不得以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房。

  4、项目取得预售许可证后,10日内一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,并公开对外预售,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的,责令停止违法销售行为,并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

  二、顺应租赁市场新要求,

  新增租赁市场监管规定

  2016年,国务院出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育住房租赁市场、发展规模化租赁的要求,随后深圳也被列为全国首批住房租赁试点城市。租赁市场的快速发展也带来了随意涨租、行业门槛较低、无序竞争等诸多现象。

  作为房地产市场的重要组成部分,房地产租赁市场监管规范新增进入此次《意见稿》,并紧随房地产开发经营监管政策之后,也足见政府对于租赁市场重视的决心。此次新增的监管内容主要包括建立实名租赁制度、加强租赁房屋管理、完善租赁合同备案制度、建立房屋租赁行业监管制度、建立租赁资金监管制度以及明确历史违建的出租要求等多个方面。

  《意见稿》明确列出租赁企业禁止性经营行为,其中包括提供虚假来源证明材料出租房屋、暴力驱逐承租人、强制或者变相强制服务并收取费用、通过签订霸王条款等方式哄抬租金或克扣保证金等,旨在切实保障租客的利益,支持租赁市场有序健康的发展。

  此外,企业强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租、违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争、抢占房源等行为亦受到明令禁止。在租赁行业高速扩张之时,要严格防范租赁运营商利用租金贷大加杠杆,坚决拒绝盲目扩张出现资金链问题,从而诱发金融风险。

  1、出租住房的,应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。

  2、市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。

  3、房屋租赁企业不得强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租。不得违规开展金融行为,包括违规开展住房租赁金融业务,违规与未经金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人租赁贷款业务,违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争、抢占房源。

  4、房屋租赁企业的租赁广告、宣传材料等就租赁住房及其设施的说明和允诺具体明确,并对租赁合同的订立和租金的确定有重大影响的,应当视为租赁合同的内容。

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  (责任编辑: HN666)

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