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深圳楼市的四线地段房价分析

/2019-01-31 14:40

  原标题:深圳楼市的四线地段房价分析

  

  宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

  深圳楼市一二手房均价近年来一直保持在5万多元的水平上,但内部不同地段价格差异很大,比如,南山后海房价已经高达10几、20万一平米,但深圳外围的房价只有3万左右。多年来,分析深圳楼市区域情况,大体有“关内关外分类法”、“六大区分类法”和“新十区分类法”,各有特色和优势。这些基于区级行政区划的分析方法,好处是容易搜集数据和做出统计分析,但最大的问题是模糊和掩盖了行政区划内不同地段的明显价格差距,当然也就不能精准得出正确的结论。比如宝安区,南部的宝安中心区房价已经差不多8万以上了,少数楼盘价格甚至达到10万以上,而北部房价仍然是4万左右;这种情况在南山区、龙华区、龙岗区、罗湖区等行政区都普遍存在,显然这种区级行政区划分类方法对区内房价比较明显的不均衡现象无法做到细分分析,客观上对得出楼市的准确观点和结论带来了负面影响。

  如何解决这个问题呢?其实有一个简单的办法,就是由目前普遍采用的基于行政区一级的分类细化到街道一级分类,在全市范围内按照各个街道的房价情况实施地段分类,这样的结果可能更加反映楼市的真实情况,对于房产开发、投资、住房买卖等方面都更加具有现实指导性。

  我把这种方法称为“X线地段分析法”。分别有一、二、三、四线地段,房价最高的地段为一线地段,最低的地段为四线地段。显然,这里面的“线”的概念是借鉴了国内普遍采用的一二三四线城市的提法,而“地段”概念是采用了李嘉诚先生著名的“地段论”的观点。

  整个深圳以及临深片区可以分为如下四大地段:

  

  一线地段:南山区南部(北环大道以南)、福田区、罗湖区西部(沿河路以西),目前住房均价大体在8万上下;

  二线地段:宝安区南部(新安街道、西乡街道)、南山区北部(北环大道以北)、龙华区南部(民治街道、龙华街道)、龙岗区南部(布吉街道、坂田街道、南湾街道)、罗湖区东部(沿河路以东),目前住房均价大体在6万上下;

  三线地段:宝安区北部、光明区、龙华区北部、龙岗区北部、坪山区、盐田区、大鹏新区,目前住房均价大体在4万上下;

  四线地段:东莞和惠州的临深片区,目前住房均价大体在2万上下。

  可以清晰地看出,上述四个地段的不同房价反映的是各个地段在深圳的不同城市定位和地位、不同的人口和资金聚集情况、不同的产业层级等等。这样的地段分类显然有利于城市进一步合理改善既有的城市交通,有利于实施更加合理的产业和服务体系的布局,有利于房地产政策的分类指导,有利于房地产开发投资的区域选择和购房者购房行为的地段选择。

  上述“X线地段”的分类方法对局部地段的房价归类和分析显然更加符合实际。当然,房价的差异是非常普遍的,甚至一个地段的不同小区,甚至一个小区的不同户型、不同位置、不同楼层,其房价都不一样。比如南山区南部地段的前海、后海、深圳湾、蛇口一带,房价最高的已是10几万、20万,但这个地段也有很多7万、8万的楼盘,这恐怕只能再由街道层面细分到片区、小区层面作分析,估计目前对于大多数分析机构来说,还很难深化到这个程度来进行全市的楼市分析。尽管这种“X线地段”分类法仍然不可能把一个地段内的房价差异也反映出来,但总体上还是比区级行政区划分类方式要更加准确。因此,建议相关部门可以在原有分析手段基础上,适当采用这种“X线地段”分类方法,以便给市场更多的、更加可信、权威的楼市分析成果。

  需要说明的是,我在上图中标示的深圳楼市四大地段并不是绝对的分类,随着城市规划的推进和市场的变化,可能有些地段的房价会上升较快,从而实现地段升级,而有些原来较高的地段由于某些原因,也可能出现地段地位的滑落,这背后都折射着不同地段的政策投放力度、基础建设力度、人口和资金进入力度、城市更新力度、产业投资开发力度等等。不同地段的不同房价、不同地位最终还是靠竞争形成的。希望深圳的各个地段都有机会得到更大发展,从而能够有机会推动地段升级。

  

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